יועץ משכנתה - האם כדאי? ואיך בוחרים?

כל מה שרציתם לדעת!

אנשים רבים שואלים אותי:

"למה אני צריך יועץ משכנתאות?"

"למה יועץ המשכנתאות של הבנק לא מספיק?"

הסיבה המרכזית בגללה כדאי לכם לקחת יועץ משכנתאות היא חיסכון של עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא. ובנוסף, היועץ יחסוך מכם את ההתרוצציות ונמשאים ומתנים מול הבנקים השונים.

הסיבה השנייה  לבחירת יועץ חיצוני מהבנק היא פשוטה, כאשר אתם ניגשים ליועץ דרך הבנק יש לו אינטרס שהבנק ירוויח לא אתם! כאשר אתם פונים לגורם שלישי אתם מנטרלים את הרצון לגרום לבנק להרוויח על חשבוכנם!

לבדוק עבורכם האם העסקה אליה אתם נכנסים

אכן מתאימה לכם.

נניח שזכיתם בדירה בתכנית מחיר למשתכן בדירה במחיר של 2 מיליון ש"ח, כאשר כולם אומרים לכם שהדירה שווה ללא ספק הרבה יותר בשוק החופשי ואין ספק שזו עסקה מעולה מבחינה נדל"נית. יחד עם זאת, ההון העצמי שלכם אינו גבוה ביחס לעלות הדירה (לדוגמא, 500 אלף) וההכנסות שלכם עומדות על כ-15,000 ש"ח נטו.

התפקיד הראשון של יועץ משכנתאות טוב הוא לבדוק קודם כל האם העסקה הזו טובה לכם מבחינה מימונית (הרי מבחינת נדל"נית כבר סיכמנו שהיא מעולה) – כלומר, הוא צריך לבחון את כדאיות העסקה הכלכלית עבורכם על-ידי בדיקת נושאי המימון השונים ולהסביר לכם בבהירות ובשקיפות מלאה האם כדאי לכם ללכת על העסקה הזו ומהם הסיכונים שיש בעסקה מבחינה פיננסית.

כלומר, היועץ אמור קודם כל להתאים את הניתוח עבורכם ולעזור לכם לקבל החלטה בנוגע לדירה שאותה כדאי לכם לרכוש. בנוסף, עליו להרים תמרורי אזהרה במידה והוא רואה סיכון מסוים ברכישה העתידית שלכם.

לבנות עבורכם תמהיל משכנתא

מדויק ומותאם אישית

יחד עם ביצוע הניתוח הראשוני, היועץ אמור לבצע ניתוח של המצב הפיננסי שלכם – גם כיום וגם העתידי, כמו גם את התכניות שלכם להמשך בכדי שיוכל לעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם לצרכים האישיים שלכם.

חשוב להבין שישנן לא מעט אפשרויות לבנות תמהיל משכנתא, זאת מכיוון שבבנקים בישראל (בשונה מחלק מהבנקים בעולם) ישנם לא מעט מסלולי משכנתה (לטובה ולרעה) ומספר האפשרויות לשילוב המסלולים הוא גדול מאוד (וזאת מבלי להיכנס למגבלות השונות של בנק ישראל).

יועץ משכנתה טוב יבחן קודם כל את גובה ההחזר החודשי אליו אתם יכולים להגיע (יועץ יותר טוב גם יבחן מספר החזרים), ולאחר שקבעתם החזר חודשי הוא יבנה עבורכם את שילוב המסלולים הנכון לכם והמתאים בדיוק עבורכם בשקלול כל הפרמטרים.

לנהל מו"מ עם הבנקים

לטובת ריביות נמוכות
לאחר בניית תמהיל המשכנתא, יועץ המשכנתאות אמור להגיש בקשת משכנתה למספר בנקים למשכנתאות ולנהל איתם מו"מ על מנת שתקבלו תנאים אופטימליים וריביות טובות (שהולמות את מצבכם).

חשוב להבין שהיועץ אינו קוסם והוא לא יכול להשיג ריביות שאינן קיימות בשוק בזמן לקיחת המשכנתא, אבל הוא בהחלט אמור להציע לכם מספר אלטרנטיבות מכמה בנקים ועליכם בהחלט לצפות ממנו להשיג תוצאה שהיא נמוכה מהמחיר הממוצע בשוק (שאותה סביר להניח הייתם יכולים להשיג בעצמכם).

ללוות אתכם לאחר לקיחת המשכנתא
בעולם דינמי כמו שלנו ובשוק משכנתאות דינמי כמו בארץ, היועץ אמור להיות אתכם בקשר (או לפחות להיות זמין עבורכם) גם לאחר לקיחת המשכנתא.

את המשכנתה אני ממליץ לבדוק אחת לשנה, כדי לוודא שהיא באמת הולמת את הצרכים שלכם, האם הריביות שאתם משלמים אכן תואמות למצב הנוכחי בשוק והאם לא צפויה הפתעה קרובה במשכנתה שלכם (כמו עליית ריבית) ולכן חשוב שהיועץ יהיה איתכם בקשר או שלכל הפחות יתן לכם את האפשרות לפנות אליו באופן חופשי להתייעצות כללית גם לאחר לקיחת המשכנתא.