מה הפתרון?

סכסוך שכנים יכול לבוא על פתרונו בשתי דרכים עיקריות.

הדרך הראשונה היא באמצעות בית המשפט או המפקחת על רישום מקרקעין (המפקחת על הבתים המשותפים), 

מטבע הדברים דרך זו כרוכה ביצירת אווירה עוינת ויחסים רעים בין השכנים ולכן רבים מעדיפים להימנע מכך.

הדרך השנייה היא באמצעות גישור של עורך דין המתמחה בסכסוכי שכנים והגעה להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט.

בבתים משותפים רבים בעיקר ישנים ישנם מקומות חניה מצומצמים אשר אינם מספיקים לכלל דיירי הבניין, אם כך מי קובע מי יחנה ומי לא ? האם דין בעל 2 רכבים כדין בעל רכב אחד? איך תתבצע התורנות?

 1.

סמכות לקבל החלטה זו מעוגנת בסע' (5א) לתקנון המצוי לבעלי דירות, שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין,
התשכ"ט - 1969 להלן:

"החוק: "בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת
ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף."

 2.

הפסיקה קובעת כי כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף של הבניין ובלבד שאיננו מונע שימוש כזה מדייר אחר, ושימוש כזה איננו מצריך אישור של האסיפה הכללית של דיירי הבניין ב ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פד"י כח נקבע כך:

"במקומנו או בזמננו שימוש במכוניות הוא נפוץ עד כדי כך, כתוצאה מזה הצורך במציאת מקום חנייה למכוניות (לאו דווקא ברשות הרבים) נעשה חיוני ודוחק עד שיש לראות בחנייה במקום מתאים
בתוך שטח הבית שימוש רגיל שהוא כורח המציאות."

 3.

מי שמחנה את מכוניתו במקום שהוגדר כרכוש משותף
אינו רוכש לעצמו זכות מיוחדת
זכותו היא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף של הבניין.

מכיוון שאין ייעוד מוגדר לרכוש המשותף הדייר אינו עובר כל עבירה כנגד שאר הדיירים, כאשר הוא עושה שימוש  סביר אשר לא מפריע או חוסם את שאר הדיירים.

כלומר חניה ניתן לבצע בכל שטח משותף כל עוד לא הוגדר לו ייעוד אחר.

השתלטות על חניה של אחר היא הסגת גבול

 4.

אלא שככל ונדרש להוציא הוצאות להכשרת השטח כחניה,
יש לקיים אספה כללית ולקבל החלטה ברוב רגיל על מדידה ו/או סימון החניות המשותפות וכן על דרכי השימוש באופן הוגן בחניות, לדוגמא: חניה על בסיס מקום פנוי, תורנויות או כל פיתרון או הסכם אחר עליו יחליטו דיירי הבניין.
חשוב מאוד כי ההזמנה לאספה תכלול צילומים על המקומות המרכזיים והמדוברים פירוט נושא האספה, כמו כן חשוב לקיים פרוטוקול אשר יכיל באופו מדויק את כל ההחלטות והמסקנות העולות בעת ההאספה כולל שמות הדיירים וחתימותיהם.

 5.

חשוב ביותר: הפסיקה מבדילה בין שמוש בשטח משותף לבין שינוי ייעוד, כלומר אם אנו מעוניינים להפוך ריאה ירוקה או גינת נוי מהודרת לחניה הרי שכאן דרושה הסכמת כלל הדיירים או לפחות רוב מיוחד אשר רכשו את
דירותיהם במצב זה.

 6.

בפסק דין זמורה נקבע שמימוש סביר ברכוש המשותף נבחן על פי 2 תנאים מצטברים: האחד, אם השימוש תואם את תנאי המקום והזמן, והשני אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים בבית המשותף רוצה לומר שעניין "תנאי המקום והזמן" משחק תפקיד מרכזי, שכן כיום ישנה מצוקת חנייה חמורה בערי ישראל ובעיקר בגוש דן, במצב בו דיירים הופכים כל מטר אפשרי של שטח משותף לחניה, יובהר כי אין דין בניין ישן כדין בניין חדש, בבניין חדש תהיה נוקשות בשינוי יעוד בהפיכת חצר נוי מטופחת לשטח חניה אשר ולכך תידרש הסכמת כל הדיירים, לעומת בניין ישן עם רחבה ישנה ומוזנחת אשר כל הנדרש בה הוא הכשרה וסימון חניות ולכך יספיק רוב רגיל.

 7.

לגבי נהלים לשימוש בחניה נקבע בפסיקה, שדי בהחלטה ברוב רגיל של אסיפת הדיירים על מנת להסדיר זאת בע"א
708/72 פולה ו-משה פרשקר נ' הלן רוזנברג, נקבע:

"דין הוא, שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר והחניית מכוניות הוא
בכלל זה, כמו שביאר השופט ברנזון ב- ע"א 549/73 הנ"ל, חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה משום הסגת- גבולם, של שאר בעלי הדירות, השימוש הוא חולף בעל הדירה שחנה רכבו היום במקום פלוני
יכול למצוא מחר שאותו מקום כבר נתפס על- ידי שותפו, ולא יהא רשאי לבוא עמו בטרוניה בשל כך. משל למה הדבר דומה: לעלייה לדירה דרך חדר המדרגות, בעל דירה עולה לדירתו ועובר לצורך כך בחדר המדרגות, תופס במהלכו לרגע קט קטע
מחדר המדרגות שהוא רכוש משותף, אך אין תפיסתו מגיעה לדרגת קניית חזקה, ואין בכך כדי למנוע אחרים מלעשות כמוהו. שהיית המכונית החונה יכול שתהיה ארוכה משהיית אדם בחדר המדרגות, אך כזו כן זו היא חולפת, ואינה חורגת מגדר שימוש על-ידי כולם ברכושם של כולם. כל עוד התקנון המוסכם אינו קובע אחרת והאסיפה הכללית לא אסרה, חניית רכב
ברכוש המשותף אינה בחזקת אסור)."

 8.

יש לוודא ולהקפיד כי לכל הדיירים יזכו לאותן הזכויות
תוך כדי שהאספה הכללית קובעת דרך על פיה תישמר זכות כל הדיירים
המלומד אייזנשטיין בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק שלישי: בתים משותפים 99 (2001) קבע:

"בחניה ברכוש המשותף אין משום תפישת חזקה וממילא אין בו משום הסגת גבול של שאר בעלי הדירות. השימוש הוא חולף ובעל דירה שהחנה את רכבו היום במקום מסוים, יכול למצוא מחר שאותו מקום נתפש על פי בעל דירה אחרת ולא יהיה רשאי לבוא אליו בטרוניה בשל כך... כאשר לבעל דירה אחת יש יותר ממכונית אחת (כגון, לכל אחד מבני הזוג יש מכונית) ואין מקום חניה מספיק למכוניות של שאר בעלי הדירות, נוצר מצב שבעל דירה אחד "תופש" יותר ממקום חניה אחד ומונע מבעלי הדירות האחרות להחנות את רכבם בשטח החניה. במקרה זה בעל הדירה שיש לו יותר ממכונית
אחת אינו רשאי להחנות את שתי מכוניותיו בעת ובעונה אחת)".

מומלץ מאוד לזמן האספה כדין לפחות 5 ימים לפני מועד כינונה ותוך פירוט הנושאים בה ניתן לקבל ייפוי כח כתוב ויעודי
לאספה הכללית מבעלי הדירות.

 9.

ההצבעה תתבצע באופו שקוף יחד עם קבלת ההחלטות
ובהן יש לקבוע מתן זכויות שווה בחניה עבור כל דייר
על מנת למנוע ולשלול טענות של "עושק המיעוט,"

כמו כן רצוי ומומלץ לצרף 3 הצעות מחיר בעבור עבודות להכשרת השטח 

 10.

יש לבדוק האם הכשרת החניות טעונה היתר מהעירייה.

 ממליץ בחום להעלות את מיסי הוועד כך שתהיה לכם קרן פחת) אפשר קרן רזרבית של עד 20% מהתשלום השוטף( לעומת
דרישה לתשלום מיוחד להכשרת החניות. בכדי למנוע סירוב דווקני לעניין

עורך דין ונוטריון רפי רפאלי

בין אתם בוחרים לקחת את סכסוך השכנים לבית המשפט או להגיע להסכמות מחוצה לו, יש להיוועץ בעורך דין המומחה לסכסוכי שכנים. משדרנו מלווה לקוחות בתביעות בבית משפט במסגרת סכסוכי שכנים וכן בגישור אובייקטיבי בין הצדדים במטרה להגיע להסכמות ללא התערבות המשטרה ובית המשפט.

חייגו עכשיו 

050-9000145

או השאירו פרטים