טיפ מספר 1

בידקו עסקאות שהתבצעו בסביבה

בדוק באינטרנט איזה עסקאות מכר היו בסביבה בתקופה האחרונה.

הנתונים מפורסמים באתר של רשות המיסים וגם כתקציר באתרי אינטרנט של לוחות הנדל"ן המובילים ששולפים את המידע מרשות המיסים.

טיפ מספר 2

בידקו את מאפייני העסקאות 

מכיוון שהנתונים לא תמיד מופיעים בצורה שמשקפת את הנתונים המדוייקים של הנכס (כך למשל, בדירות ישנות, שטח הדירות המפורסם לרוב מופיע כקטן יותר מהשטח האמיתי של הדירה בפועל, בגלל שיטת רישום שונה שהיתה נהוגה בעבר בדירות ישנות). לכן, יש לבדוק בתיק בניין בעירייה מה הם המאפיינים האמיתיים הבסיסיים של הנכס

ולעיין בתשריט בית משותף, היתר וכו'.

כך אפשר לראות מה השטח האמיתי של הנכס, האם יש חניה מוצמדת, קומה (יש/אין מעלית), הצמדה של מירפסת שמש אם יש או לא, האם יש רישום בטאבו או לא, מושע או רישום רגיל - מה שעשוי גם להסביר למה נכס מסויים נמכר במחיר שהוא מתחת למחיר השוק למשל.
 

טיפ מספר 3

צפו בנכסים שמפורסמים למכירה ובקרו בהם

בחנו את המודעות של מפרסמי דירות כולל אלה שמתווכים מפרסמים.

בידקו מה נתוני הדירה/הנכס המפורסם והשוו מול עסקאות שבוצעו בסביבה הקרובה (נתונים אותם כבר בדקתם לפני).

אם יש לכם  זמן, קיפצו לראות במו עינכם מידגם נכסים שמוצעים לשיווק בסביבה.

המטרה היא לקבל תמונה ברורה יותר, להתרשם מהמאפיינים המיוחדים ולהבין איך זה משפיע על המחיר.

אם לא רואים פיזית בעין, לא מבינים את הדקויות והפרמטרים שמשפיעים על המחיר.

כך לדוגמא נכס יוקרתי שמיועד למגורים של משפחה, בנכס כזה היעדר מרפסת שמש, או היעדר חניה פרטית, או היעדר ממ"ד או כניסה לא אסתטית למשל לבניין, ישפיעו בצורה דרמתית על המחיר של הנכס - כי קהל הקונים מצפה לקבל נכס הכולל את המאפיינים שחסרים ולא יתפשר על כך- לכן ירידת המחיר על נכס כזה תהיה משמעותית כי לא יהיה לא מספיק ביקושים.

לעומת זאת , עם נשווה זאת לנכס עם מאפיינים דומים בקטגוריית מחיר אחרת נמוכה יותר שמכוון גם לקהל יעד אחר ועם אותם חסרונות בדיוק במאפייני הנכס, שם ההשפעה על המחיר תהיה קטנה יחסית.

כלומר ההפחתה במחיר עקב היעדר חניה, ממ"ד וכו' תהיה קטנה יותר באופן בולט.

טיפ מספר 4

התייעצו עם איש מקצוע

טיפ מספר 5

תמחור נכסים מיוחדים

בנכסים מיוחדים, לא סטנדרטיים, החשיבות של תמחור נכון עוד יותר קריטית, משום שהפיספוסים והטעויות בתמחור גדולות יותר.

זאת מכיוון שבנכסים רגילים יש למה להשוות ויש מספיק עסקאות להשוות מולם.

לעומת זאת, נכסים לא רגילים( כגון, דירות גג, דופלקסים, פנטהאוזים,דירות גן וכו') נכס אחד לא דומה לנכס שני (גם אם הוא מאותו סוג) וקשה להשוות לנכס אחר "דומה" שנמכר, משום שרוב הסיכוי שאין נכס ממש דומה בשכונה שנמכר באותה תקופה עם מאפיינים דומים. 

אופן התמחור במיקרים כאלה דורש ניתוח מעמיק יותר, דורש גם יותר יצירתיות, דורש גם השוואה לאלטרנטיבות אחרות של נכסים כרפרנס וגם מצריך ניתוח תמחור והערכה שהינם מורכבים יותר. צריך לדעת לתמחר נכון את השטחים המוצמדים לנכס, להתחשב הרבה בתכנון ההצמדות והמירפסות ולתת משקל למעלה או למטה בהתייחס לשימושיות ולפונקציונאליות של השטחים וכו'.

כך גם לדוגמא, דירת דופלקס תהיה זולה יותר ביחס לדירה אחרת בעלת שטח בנוי זהה אבל בנויה במיפלס אחד.

פנטהאוז במיפלס אחד שווה יותר מדירת גג עם שטח בנוי זהה ועם שטח מרפסות זהה. מכיוון שמיפלס אחד כמעט תמיד מבוקש יותר, קל ונוח יותר מבחינה פיזית להשתמש  בו וכו'.

 

חשוב מאוד להימנע מראש מטעויות שלא מחוייבות מציאות, זה יחסוך לכם הרבה זמן כסף!

 

 

 

רוצים להתייעץ ?

🌅תרגישו חופשיים לדבר איתנו🤗

ללא התחייבות ! 

 חייגו 054-6172617 

או השאירו פרטים בטופס בתחתית הדף ונחזור אליכם 

👇👇 👇